Investimenti Sicuri

La logica dell’investimento immobiliare, per le caratteristiche legali e di mercato che caratterizzano le transazioni, è molto diversa da quella degli investimenti in titoli o anche in altri beni. Se nell’investimento azionario spesso prevale la logica speculativa del “mordi e fuggi”, l’opposto avviene nel caso degli immobili, dove l’arco temporale per poter valutare l’investimento deve necessariamente essere molto più lungo, in genere non inferiore a 10 anni.

Quale tipo di investimento
La casa può essere, e in certi momenti storici è stata, un “bene rifugio”, un modo per proteggere il valore reale del capitale dall’inflazione, e questo accade in Italia soprattutto negli anni ‘70, quando l’aumento del costo della vita viaggiava su tassi a doppia cifra. Ma l’acquisto di un’abitazione può rappresentare un investimento ancora oggi: tuttavia, per poter effettuare tale investimento, occorre avere disponibilità molto ingenti, oltre che una conoscenza specialistica del mercato, se non si vuole correre il rischio di acquistare nella punta alta del ciclo immobiliare. Comprare immobili può anche essere un investimento da reddito che si è particolarmente sviluppato negli anni ‘90 in concomitanza con una intensa fase di evoluzione della legislazione degli affitti in Italia.

Quale immobile scegliere
Molte variabili influiscono sulla scelta dell’immobile e, tra le altre, è importante tenere in buona considerazione la destinazione finale dell’investimento. Se si tratta di un acquisto per uso abitativo personale, a prevalere saranno le necessità private; se invece l’acquisto viene fatto con l’obiettivo di ricavare un reddito dall’immobile, occorre privilegiare le caratteristiche di liquidabilità e collocabilità della casa.

Come valutare l’immobile
Una delle variabili più delicate di cui tenere conto è la valutazione dell’abitazione. Nella teoria sono tre i metodi più diffusi per giungere a una congrua valutazione del prezzo.
1)Il metodo del costo di costruzione più margine di guadagno: è il metodo più comune per determinare il prezzo degli immobili di nuova costruzione. Si tiene conto di tutti i costi che vanno dal costo per l’acquisizione del terreno, agli oneri di asservimento, ai costi per le concessioni comunali…
2)Il metodo del reddito locativo. È il più seguito per la valutazione di negozi, uffici, box, ovvero immobili da reddito privi di vincoli di legge e il cui canone d’affitto è lasciato alla libera contrattazione.
3)Il metodo della valutazione comparativa. È il criterio più diffuso per gli immobili già costruiti e si basa sul confronto con i prezzi di abitazioni aventi caratteristiche simili per localizzazione, anno di costruzione e superficie.

Cosa determina il prezzo
Tra le caratteristiche che influiscono maggiormente sul prezzo di un immobile vi sono l’età dell’abitazione e il suo stato di manutenzione. Quando la casa ha bisogno di una ristrutturazione importante, il suo prezzo scende di circa un terzo se situata in una zona di pregio e della metà se si trova ubicata in una zona più periferica.
Ecco altri fattori che possono in proposito incidere in maniera rilevante:
a)l’ubicazione e l’esposizione (il prezzo aumenta o diminuisce del 10% a seconda di un’esposizione su quattro lati anziché due);
b)il piano dell’abitazione (se la casa si trova in un palazzo senza ascensore il suo prezzo diminuisce almeno del 5% per ogni piano a partire dal primo);
c)le condizioni delle parti comuni (il rifacimento di tetti, impianti di riscaldamento, intonaci e facciate possono portare un immobile di vecchia costruzione a valutazioni in linea con quelle del nuovo);
d)la presenza di cantine o solai, che incrementa il valore di circa il 5%;
e)i doppi servizi, i quali incidono anch’essi mediamente con un aumento del 10%.

Come acquistare un immobile
Se si esclude il caso di un acquisto immobiliare effettuato tramite aste giudiziarie, vi sono due tipologie di acquisto immobiliare.
Vediamole insieme.
A) Acquisto dal privato. Nell’acquisto diretto da un privato è importante conoscere lo stato civile del venditore e, in particolare, se è coniugato e se il regime patrimoniale dei coniugi è quello della comunione o della separazione dei beni: in caso di comunione, alla stipula del contratto devono partecipare entrambi i coniugi. Bisogna inoltre accertarsi che l’immobile non sia gravato da ipoteche o altri diritti di servitù e usufrutto.
B) Acquisto dal costruttore. Con tale tipo di acquisto, si ha il vantaggio di entrare in possesso di un’abitazione nuova, in cui presumibilmente i costi di manutenzione saranno bassi o nulli nei primi anni: se l’immobile è ancora in costruzione si ha l’ulteriore vantaggio di poter apportare delle modifiche al piano interno dell’abitazione.

Le fasi dell’acquisto
Ecco infine una sintesi delle fasi che scandiscono l’acquisto di un’abitazione.
1. La proposta irrevocabile. L’acquirente indica la cifra che intende proporre al venditore per concludere la transazione; in questa fase l’agente può chiedere il versamento di una somma, poi restituita al proponente se ritenuta non congrua.
2. Il compromesso. Si vanno a dettagliare gli aspetti salienti della vendita (prezzo dell’immobile, modalità di pagamento, confini della casa…); in tale fase si versa una caparra (10% del valore della transazione) sull’atto di acquisto.
3. Il rogito. È l’atto di vendita vero e proprio: al rogito la casa deve risultare libera da ipoteche o altri vincoli (nel caso di estinzione del mutuo, infatti, non è detto che l’ipoteca si cancelli automaticamente se nessuno si occupa di estinguerla).

Scritto da Simone Ricci per BorsaeDintorni.it

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CFD è l’acronimo dall’inglese Contract for Difference, ovvero un Contratto per Differenza.
Infatti, un CFD e’ un tipo di contratto in base al quale viene scambiata la differenza di valore di un certo titolo maturata tra il momento di sottoscrizione di un contratto e la chiusura di questa.

Perchè sono meglio dell’operatività tradizionale?

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Il trading sui CFD non vi da’ alcun diritto di acquisizione sul sottostante che rappresenta.
Operare con i CFD significa operare sulle differenze di prezzo dei contratti: in pratica si guadagna o perde in base alla differenza tra il prezzo di acquisto ed il prezzo di vendita del sottostante, moltiplicata per il numero di CFD azionari o di contratti.

Si può operare sui mercati azionari in marginazione con leva sia intraday sia overnight tramite le sue piattaforme di trading, offre accesso diretto ad oltre 20 mercati azionari tra europei, americani e asiatici.
Inoltre con l’inserimento di stop loss è possibile aumentare ulteriormente la leva.

Il CFD azionario rappresenta la modalità di negoziazione ottimale sia per il trading in marginazione sia per lo short.
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I CFD riflettono il valore di marcato delle azioni. Le vostre posizioni aperte, long o short, comportano rispettivamente l’addebito o l’accredito di interessi calcolati su base diaria.

Le posizioni long sul vostro conto vengono addebitati gli interessi e accreditati gli eventuali dividendi. Come del resto avviene nell’operatività tradizione su azioni, non ricevete più interessi sui fondi utilizzati per acquistare azioni, ma ricevete I dividendi sulle azioni che avete in portafoglio.

Per le posizioni short invece, sul vostro conto vengono accreditati gli interessi e addebitati i relativi dividendi. Ciò riflette la vendita tradizionale di azioni, secondo quale ricevete gli interessi sui ricavi delle vendite, ma non ricevete i dividendi.

Le operazioni short potrebbero comportare anche una commissione di prestito che verrebbe inclusa nel calcolo degli interessi applicati alla vostra posizione. I dividendi vengono calcolati su una posizione aperta su azioni in data ex-dividendo.

Momenti difficili per le borse di tutto il mondo. Gli investitori si preparano per le ferie di agosto ma sempre con un’occhio alle borse , un orecchio alla televisione.

La crisi che sta colpendo nuovamente tutte le economie spingono sempre più gli italiani ad amare sempre più il mattone.

Questo è un dato di fatto come conferma la recente indagine di settembre di TomorrowSWG che conferma che il 75% degli italiani investirebbe in case contro un 62% dell’ottobre del 2008.
Dietro l’acquisto di una casa ci sono forti motivazioni psicologiche. La più importante è legata alla tranquillità che offre avere “un tetto sopra la testa”. Però a parte la casa di proprietà che merita un discorso a parte, siamo sicuri che il mattone sia sempre un affare?

Siamo certi che, conti alla mano, convenga come puro investimento? Siamo sicuri che i valori di molti immobili non siano oggi sopravvalutati all’inverosimile? Abbiamo considerato tutti i costi sommersi e indiretti che gravano dietro all’acquisto di un immobile da mettere a reddito? A fare due conti, molte certezze vacillano.

Partiamo innanzitutto dal contesto di mercato. E’ indubbio che i prezzi delle case siano cresciuti in maniera esponenziale fino alla fine del 2007. Una crescita violenta trainata dai mutui facili (che ci sono costati moltissimo come insegna la crisi dei mutui subprime americani del 2008) e da un mercato drogato senza solide fondamenta.
Successivamente, complice anche la crisi i prezzi sono iniziati a scendere in modo deciso soprattutto nelle zone meno “nobili”, quelle però dove risiedono la maggior parte dei risparmiatori che adesso ne pagano il prezzo. Infatti anche nel 2009 i prezzi delle case stanno scendendo con previsioni di un – 6,6%. Inoltre si stanno riducendo di molto le compravendite (-15%) e i prezzi delle case nuove sono diminuiti del 25% nell’ultimo anno. In altre parole è quindi molto più difficile vendere una casa.

Questa tendenza, soprattutto in alcune zone, non è affatto destinata a invertirsi. Anzi. Complice la crisi, le maggiori difficoltà di ottenere un mutuo, forme di investimento diverse che attraversano un momento favorevole (come ad esempio le azioni) insieme all’analisi di tutti i costi connessi per l’acquisto di una casa stanno facendo vacillare tante certezze. In particolar modo quando si tratta di immobili a reddito e quindi non prime case.